Specyfika rynku nieruchomości a obciążenia hipoteczne w Polsce
Współczesny rynek obrotu nieruchomościami w Polsce charakteryzuje się wysokim stopniem nasycenia transakcji finansowanych kapitałem obcym, co sprawia, że sprzedaż domu obciążonego kredytem hipotecznym stała się standardową procedurą rynkową, a nie anomalią czy sytuacją patową. Z perspektywy ekonomicznej i prawnej, istnienie wpisu w dziale czwartym księgi wieczystej nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzania mieniem, a jedynie nakłada na strony transakcji obowiązek zachowania ściśle określonych procedur bezpieczeństwa finansowego. Właściciele domów w zabudowie bliźniaczej, którzy decydują się na zbycie nieruchomości przed całkowitą spłatą zobowiązania, muszą jednak zmierzyć się z szeregiem wyzwań natury formalnej, psychologicznej oraz logistycznej, które różnią się w zależności od rodzaju posiadanej nieruchomości oraz struktury zadłużenia. Rozumienie mechanizmów bankowych oraz przepisów regulujących obrót nieruchomościami jest kluczowe dla sprawnego przeprowadzenia procesu, który w powszechnej świadomości często jawi się jako skomplikowany i ryzykowny, podczas gdy w rzeczywistości opiera się na sprawdzonych i bezpiecznych algorytmach prawnych. Zrozumienie, że kredyt hipoteczny jest produktem finansowym ściśle powiązanym z nieruchomością, ale możliwym do wcześniejszego rozliczenia w każdym momencie trwania umowy, stanowi fundament, na którym budowana jest cała strategia sprzedaży.
Prawna definicja i charakterystyka domu w zabudowie bliźniaczej
Dom w zabudowie bliźniaczej, potocznie zwany bliźniakiem, stanowi specyficzną formę architektoniczną i prawną, która łączy w sobie cechy domu jednorodzinnego wolnostojącego oraz zabudowy szeregowej, co implikuje konkretne konsekwencje przy sprzedaży, zwłaszcza w kontekście obciążeń hipotecznych. Z prawnego punktu widzenia kluczowe jest ustalenie, czy mamy do czynienia z dwoma odrębnymi budynkami przylegającymi do siebie jedną ścianą wspólną, posadowionymi na odrębnych działkach geodezyjnych, czy też z jednym budynkiem, w którym wyodrębniono dwa lokale mieszkalne, a grunt stanowi współwłasność. Ta dystynkcja ma fundamentalne znaczenie dla konstrukcji umowy sprzedaży oraz sposobu ustanowienia i wykreślenia hipoteki, ponieważ w przypadku odrębnych działek hipoteka obciąża konkretną nieruchomość gruntową wraz z budynkiem, natomiast w przypadku lokali może obciążać udział w gruncie lub wyodrębniony lokal. Analiza stanu prawnego bliźniaka musi obejmować weryfikację ewentualnych służebności gruntowych, sposobu korzystania ze ściany oddzielenia przeciwpożarowego oraz uregulowań dotyczących części wspólnych, takich jak podjazd czy ogrodzenie, które mogą wpływać na wycenę i atrakcyjność oferty dla potencjalnego nabywcy obawiającego się skomplikowanej sytuacji sąsiedzkiej w połączeniu z procedurą bankową.
Rola księgi wieczystej w procesie weryfikacji zadłużenia
Księga wieczysta jest absolutnym fundamentem bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce, a jej szczegółowa analiza stanowi pierwszy krok w procesie sprzedaży domu obciążonego hipoteką. Dział czwarty księgi wieczystej, przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek, zawiera precyzyjne informacje na temat rodzaju obciążenia, waluty kredytu, wysokości sumy hipotecznej, która często przewyższa wartość faktycznego zadłużenia, oraz podmiotu będącego wierzycielem hipotecznym. Dla sprzedającego kluczowe jest zrozumienie, że wpis w księdze wieczystej jest jawny i korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, co oznacza, że każdy potencjalny nabywca ma prawo i możliwość zweryfikowania skali obciążeń jeszcze przed podjęciem negocjacji. W przypadku domów typu bliźniak często zdarza się, że księgi wieczyste dla obu segmentów były zakładane w tym samym czasie lub wyodrębniane z jednej księgi macierzystej, dlatego niezwykle istotne jest sprawdzenie, czy nie zachodzą pomyłki pisarskie lub czy nie widnieją tam obciążenia łączne, które mogłyby skomplikować proces wykreślania hipoteki po spłacie. Precyzyjna analiza wpisów pozwala na wczesne wykrycie ewentualnych rozbieżności i podjęcie działań naprawczych jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Uzyskanie promesy bankowej jako kluczowy etap przygotowawczy
Centralnym dokumentem, bez którego niemożliwe jest sfinalizowanie transakcji sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem, jest zaświadczenie z banku wierzyciela, w żargonie branżowym określane mianem promesy. Dokument ten nie jest zwykłym wyciągiem z konta, lecz oficjalnym oświadczeniem banku, w którym instytucja ta precyzyjnie określa aktualną wysokość zadłużenia obejmującą kapitał, odsetki oraz ewentualne opłaty dodatkowe za wcześniejszą spłatę kredytu. Co więcej, promesa musi zawierać numer rachunku technicznego służącego do całkowitej spłaty zobowiązania oraz, co najważniejsze, zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po wpłynięciu pełnej kwoty zadłużenia. Sprzedający musi mieć świadomość, że promesa ma określony termin ważności, zazwyczaj wynoszący trzydzieści dni, co wymusza precyzyjne zgranie terminów wizyty u notariusza z datą wystawienia dokumentu. Proces uzyskania tego zaświadczenia może trwać od kilku dni do nawet dwóch tygodni w zależności od procedur wewnętrznych danej instytucji finansowej, dlatego wniosek o jego wydanie należy złożyć z odpowiednim wyprzedzeniem, ale nie zbyt wcześnie, aby dokument nie utracił ważności przed dniem aktu notarialnego.
Wycena nieruchomości a saldo kredytu hipotecznego
Ustalenie rynkowej ceny sprzedaży domu w zabudowie bliźniaczej w relacji do pozostającego do spłaty kapitału kredytu jest jednym z najtrudniejszych aspektów ekonomicznych transakcji. Sytuacja idealna, w której wartość rynkowa nieruchomości znacznie przewyższa saldo zadłużenia, pozwala sprzedającemu na swobodne dysponowanie nadwyżką środków po spłacie banku, jednak w przypadkach, gdy wskaźnik LTV (Loan to Value) był wysoki w momencie zakupu lub gdy ceny nieruchomości spadły, może dojść do sytuacji, w której cena sprzedaży ledwo pokrywa zobowiązanie wobec banku. Wycena bliźniaka wymaga uwzględnienia specyficznych czynników, takich jak wielkość działki, która jest zazwyczaj mniejsza niż w przypadku domów wolnostojących, stopień intymności w ogrodzie czy stan techniczny części wspólnych z sąsiadem. Profesjonalna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego może być pomocnym argumentem w negocjacjach z kupującym, który może próbować zbić cenę, wykorzystując fakt obciążenia hipotecznego jako lewar negocjacyjny, sugerując, że sprzedający znajduje się w przymusowej sytuacji finansowej. Sprzedający musi dokonać chłodnej kalkulacji, uwzględniającej nie tylko cenę ofertową, ale także wszystkie koszty transakcyjne, podatki oraz prowizje za wcześniejszą spłatę kredytu, aby finalnie ocenić rentowność sprzedaży.
Psychologia sprzedaży i transparentność wobec kupującego
Sprzedaż domu obciążonego hipoteką wymaga od właściciela przyjęcia strategii pełnej transparentności, ponieważ próba ukrycia faktu zadłużenia do późnego etapu negocjacji niemal zawsze kończy się utratą zaufania i zerwaniem rozmów przez potencjalnego nabywcę. Kupujący, szczególnie ci nabywający nieruchomość po raz pierwszy, często żywią irracjonalny lęk przed zakupem domu z "długiem", obawiając się, że zobowiązania sprzedającego przejdą na nich. Zadaniem sprzedającego jest zatem edukacja kontrahenta i spokojne wyjaśnienie mechanizmu transakcji, w którym to notariusz czuwa nad bezpieczeństwem przepływów finansowych, a pieniądze kupującego nie trafiają bezpośrednio do rąk sprzedającego, lecz w pierwszej kolejności na spłatę banku. Jasne przedstawienie ścieżki proceduralnej, okazanie aktualnego salda kredytu oraz wyjaśnienie roli promesy bankowej buduje wizerunek profesjonalnego i uczciwego partnera. Warto podkreślać, że zakup nieruchomości z hipoteką jest procedurą standardową i w pełni bezpieczną, pod warunkiem zachowania reżimu prawnego, co często uspokaja obawy kupujących i pozwala przenieść dyskusję na tematy związane z walorami samej nieruchomości, a nie jej sytuacją prawno-finansową.
Umowa przedwstępna przy sprzedaży zadłużonego bliźniaka
Konstrukcja umowy przedwstępnej w przypadku sprzedaży domu obciążonego hipoteką jest znacznie bardziej złożona niż przy standardowej transakcji gotówkowej i wymaga precyzyjnego uregulowania warunków przyszłego przeniesienia własności. Dokument ten powinien szczegółowo opisywać stan prawny nieruchomości, w tym dokładne dane dotyczące wpisanej hipoteki, oraz zawierać oświadczenie sprzedającego o aktualnym stanie zadłużenia i zobowiązanie do dostarczenia stosownych zaświadczeń bankowych do aktu ostatecznego. Kluczowym elementem jest ustalenie wysokości i charakteru wpłaty inicjującej, przy czym w tym kontekście zadatek pełni znacznie ważniejszą funkcję zabezpieczającą niż zaliczka, ponieważ w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, skutki finansowe są dotkliwe, co motywuje do sfinalizowania transakcji. W umowie przedwstępnej strony często ustalają harmonogram działań, w tym termin dostarczenia promesy oraz ostateczny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, dając kupującemu czas na ewentualne zorganizowanie własnego finansowania kredytowego. Należy pamiętać, że jeśli kupujący również posiłkuje się kredytem, umowa przedwstępna jest niezbędnym dokumentem dla jego banku do uruchomienia procedury analitycznej.
Rola notariusza w zabezpieczeniu interesów obu stron
Notariusz w procesie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką pełni rolę bezstronnego gwaranta bezpieczeństwa obrotu prawnego, a jego zadaniem jest skonstruowanie aktu notarialnego w taki sposób, aby wyeliminować ryzyko dla kupującego przy jednoczesnym umożliwieniu sprzedającemu spłaty długu. To właśnie notariusz weryfikuje treść księgi wieczystej, tożsamość stron oraz poprawność przedłożonej promesy bankowej, dbając o to, by zapisy w akcie precyzyjnie odzwierciedlały warunki narzucone przez bank wierzyciela. W treści aktu notarialnego umowy sprzedaży notariusz zawiera wniosek o wpis prawa własności na rzecz nowego nabywcy oraz precyzyjnie opisuje mechanizm płatności ceny, dzieląc ją na dwie transze. Rola rejenta nie kończy się na odczytaniu i podpisaniu aktu, ponieważ jest on również odpowiedzialny za przesłanie wypisów aktu do sądu wieczystoksięgowego oraz do urzędu gminy czy starostwa w celu aktualizacji ewidencji gruntów i budynków. Zaufanie do kompetencji notariusza jest kluczowe, dlatego warto wybrać kancelarię, która ma doświadczenie w obsłudze skomplikowanych transakcji hipotecznych i potrafi w przystępny sposób wyjaśnić stronom zawiłości prawne zawarte w sporządzanym dokumencie.
Mechanizm przepływu środków finansowych i transzowanie płatności
Sercem operacji sprzedaży zadłużonego domu jest specyficzny mechanizm podziału ceny sprzedaży na dwie odrębne części, co stanowi podstawowe zabezpieczenie interesów kupującego oraz wymóg banku kredytującego sprzedającego. Pierwsza transza środków, odpowiadająca dokładnie kwocie widniejącej na zaświadczeniu bankowym (promesie), jest przelewana przez kupującego (lub jego bank kredytujący) bezpośrednio na techniczny rachunek spłaty kredytu sprzedającego, z całkowitym pominięciem jego rachunku osobistego. Dopiero druga część ceny, stanowiąca różnicę między ustaloną ceną transakcyjną a kwotą zadłużenia, trafia na konto sprzedającego jako jego zysk ze sprzedaży nieruchomości. Taki model rozliczenia gwarantuje, że środki przeznaczone na uwolnienie hipoteki nie zostaną zdefraudowane lub przeznaczone na inny cel przez sprzedającego, co skutkowałoby pozostawieniem kupującego z obciążoną nieruchomością. Precyzyjne zapisanie numerów rachunków bankowych w akcie notarialnym oraz terminów wykonania przelewów jest absolutnie krytyczne, a każdy błąd w cyfrach może spowodować ogromne komplikacje i opóźnienia w wykreśleniu hipoteki.
Sprzedaż na rzecz nabywcy posiłkującego się kredytem
Sytuacja komplikuje się dodatkowo, gdy strona kupująca również zamierza sfinansować zakup domu bliźniaczego za pomocą kredytu hipotecznego, co prowadzi do konieczności ścisłej współpracy między dwoma bankami – bankiem sprzedającego i bankiem kupującego. W takim scenariuszu proces wydłuża się, ponieważ bank kupującego przed uruchomieniem środków musi dokładnie przeanalizować sytuację prawną nieruchomości oraz zaakceptować warunki przedstawione w promesie banku sprzedającego. Często dochodzi do wymiany korespondencji między analitykami bankowymi w celu doprecyzowania warunków spłaty i zwolnienia zabezpieczeń. Bank kupującego przeleje środki dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przedstawieniu dowodu złożenia wniosku o wpis hipoteki na jego rzecz, przy czym przelew zostanie wykonany zgodnie z instrukcją z aktu notarialnego – część na spłatę starego kredytu, część dla sprzedającego. Należy mieć na uwadze, że w okresie przejściowym w księdze wieczystej mogą widnieć dwie hipoteki jednocześnie – stara, czekająca na wykreślenie, i nowa, wpisana na rzecz banku nabywcy, co jest stanem tymczasowym i naturalnym w tego typu transakcjach.
Sprzedaż na rzecz nabywcy gotówkowego
Transakcja z klientem dysponującym pełną kwotą w gotówce jest zazwyczaj szybsza i mniej sformalizowana w zakresie procedur bankowych po stronie popytowej, ale wymaga równie rygorystycznego podejścia do bezpieczeństwa prawnego. Nabywca gotówkowy, nie będąc pod nadzorem analityków bankowych, musi samodzielnie lub z pomocą prawnika zweryfikować poprawność dokumentów, co nakłada na sprzedającego obowiązek dostarczenia kompletu informacji w sposób jeszcze bardziej przejrzysty. W tym modelu płatność następuje zazwyczaj w ciągu kilku dni od podpisania aktu notarialnego, a przelewy wykonywane są przez samego kupującego na podstawie dyspozycji zawartych w umowie. Dla sprzedającego jest to sytuacja komfortowa, ponieważ eliminuje ryzyko odmowy udzielenia kredytu kupującemu na ostatniej prostej, co jest częstą przyczyną niepowodzenia transakcji wiązanych. Klient gotówkowy często oczekuje jednak większej elastyczności cenowej w zamian za szybkość i pewność transakcji, co należy uwzględnić w strategii negocjacyjnej sprzedaży domu bliźniaczego.
Problematyka kredytów walutowych w procesie sprzedaży
Sprzedaż domu bliźniaka obciążonego kredytem we frankach szwajcarskich lub euro wprowadza dodatkowy poziom trudności związany z ryzykiem kursowym oraz specyficznymi klauzulami umownymi stosowanymi przez banki w latach ubiegłych. Wartość zadłużenia przeliczona na złotówki w dniu spłaty może znacznie różnić się od kwoty kapitału zaciągniętego w momencie zakupu, a w skrajnych przypadkach przewyższać aktualną wartość rynkową nieruchomości, co czyni sprzedaż ekonomicznie nieopłacalną lub wymaga od sprzedającego dopłaty własnych środków w celu uwolnienia hipoteki. Promesa bankowa w przypadku kredytów walutowych jest wystawiana zazwyczaj w walucie obcej, co wymusza na stronach transakcji ustalenie mechanizmu przewalutowania lub dokonanie zakupu waluty w celu spłaty, aby uniknąć niekorzystnych spreadów bankowych. Sprzedający musi również zweryfikować, czy jego umowa kredytowa nie zawiera niedozwolonych klauzul abuzywnych, które mogłyby być podstawą do roszczeń wobec banku nawet po całkowitej spłacie kredytu i sprzedaży nieruchomości, choć jest to zagadnienie prawne wykraczające poza samą transakcję sprzedaży.
Aspekty podatkowe sprzedaży nieruchomości zadłużonej
Rozliczenie podatkowe sprzedaży domu obciążonego kredytem nie różni się co do zasady od sprzedaży nieruchomości wolnej od obciążeń, jednak specyfika spłaty długu rodzi pewne niuanse interpretacyjne w kontekście podatku dochodowego od osób fizycznych. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat podatkowych od nabycia, sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 19% od dochodu, przy czym spłata kredytu hipotecznego nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, co jest częstym błędem w myśleniu podatników. Kosztem są jedynie odsetki zapłacone do dnia sprzedaży oraz prowizje bankowe związane z udzieleniem kredytu, natomiast spłata kapitału jest neutralna podatkowo. Sprzedający może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży (zarówno te przekazane bankowi, jak i te otrzymane "do ręki") przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat. Interpretacje podatkowe wskazują, że spłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży tej samej nieruchomości, na której kredyt był zabezpieczony, realizuje znamiona własnego celu mieszkaniowego, co pozwala na efektywne obniżenie lub wyzerowanie zobowiązania podatkowego wobec fiskusa.
Procedura wykreślenia hipoteki po sfinalizowaniu transakcji
Po dokonaniu przelewów i całkowitej spłacie zadłużenia, bank wierzyciela ma obowiązek wydać tzw. list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jest to dokument o doniosłym znaczeniu prawnym, który musi zostać dostarczony do sądu wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem o wykreślenie wpisu oraz dowodem uiszczenia opłaty sądowej. Zazwyczaj obowiązek złożenia tego wniosku spoczywa na nowym właścicielu nieruchomości, jednak sprzedający powinien aktywnie uczestniczyć w tym procesie, przekazując uzyskane z banku dokumenty i monitorując postępy, aby ostatecznie zamknąć ten rozdział swojego życia finansowego. Czas oczekiwania na fizyczne wykreślenie wpisu przez sąd może wynosić od kilku tygodni do kilku miesięcy w zależności od obłożenia danego wydziału ksiąg wieczystych, jednak z chwilą złożenia wniosku w księdze pojawia się wzmianka, która chroni interesy nowego właściciela. Dopiero prawomocne wykreślenie hipoteki kończy definitywnie proces "oczyszczania" nieruchomości z zaszłości kredytowych poprzedniego właściciela.
Współwłasność i podział majątku przy sprzedaży bliźniaka
Szczególnym przypadkiem jest sprzedaż domu bliźniaka obciążonego kredytem, który stanowi współwłasność małżeńską, zwłaszcza w sytuacji rozwodu lub separacji, gdzie konflikt interesów może paraliżować proces decyzyjny. W takich sytuacjach oboje małżonkowie muszą wyrazić zgodę na sprzedaż i warunki transakcji, a bank traktuje ich jako solidarnie odpowiedzialnych dłużników, niezależnie od ich wewnętrznych ustaleń co do podziału majątku. Sprzedaż nieruchomości jest często jedynym sposobem na skuteczne podzielenie majątku i uwolnienie się od wspólnego kredytu, który wiąże byłych partnerów silniej niż węzeł małżeński. Dochód ze sprzedaży, po spłacie banku, jest dzielony między współwłaścicieli zgodnie z posiadanymi udziałami, co powinno zostać precyzyjnie opisane w akcie notarialnym, aby uniknąć późniejszych sporów o pieniądze. Wymaga to jednak zgodnej woli obu stron i często mediacji, aby ustalić cenę ofertową i strategię sprzedaży, która pozwoli na szybkie zbycie nieruchomości i zakończenie wspólnych spraw finansowych.
Ryzyka i pułapki w procesie sprzedaży
Mimo że procedura sprzedaży domu z kredytem jest ustandaryzowana, istnieje szereg ryzyk, które mogą zakłócić przebieg transakcji, począwszy od błędów w wyliczeniu kwoty do spłaty, a skończywszy na nagłej zmianie kursu walut w dniu transakcji. Istotnym zagrożeniem jest sytuacja, w której bank odmawia wydania promesy z powodu zaległości w spłacie rat lub innych naruszeń umowy kredytowej przez sprzedającego, co wymusza uregulowanie zaległości przed przystąpieniem do sprzedaży. Innym ryzykiem jest niedoszacowanie czasu potrzebnego na procedury bankowe, co może skutkować wygaśnięciem ważności dokumentów i koniecznością ich ponownego procedowania, generując stres i dodatkowe koszty. Sprzedający powinien również uważać na zapisy w umowie przedwstępnej dotyczące kar umownych, aby nie narazić się na roszczenia kupującego w przypadku, gdy bank opóźni wydanie zgody na wykreślenie hipoteki z przyczyn niezależnych od stron. Świadomość tych zagrożeń pozwala na lepsze przygotowanie się do procesu i minimalizację potencjalnych strat.
Współpraca z pośrednikiem nieruchomości
Decyzja o zaangażowaniu profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami może znacząco usprawnić proces sprzedaży domu obciążonego hipoteką, zwłaszcza dla osób, które nie czują się pewnie w gąszczu przepisów i procedur bankowych. Doświadczony agent nie tylko pomoże w rzetelnej wycenie nieruchomości i przygotowaniu oferty, ale przede wszystkim przejmie na siebie ciężar komunikacji z potencjalnymi nabywcami, tłumacząc im zawiłości transakcji kredytowej i niwelując ich obawy. Pośrednik dba również o kompletność dokumentacji, weryfikuje stan prawny w księgach wieczystych i koordynuje przepływ informacji między bankami, notariuszem a stronami transakcji, pełniąc funkcję menedżera procesu. Choć współpraca ta wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji, wartość dodana w postaci bezpieczeństwa, oszczędności czasu i profesjonalnego wsparcia w negocjacjach często przewyższa koszty usługi, szczególnie w przypadku skomplikowanych stanów prawnych czy trudnych relacji współwłaścicielskich.
Podsumowanie i perspektywy rynkowe
Sprzedaż domu bliźniaka obciążonego kredytem hipotecznym jest procesem wieloetapowym, wymagającym precyzji, wiedzy i dyscypliny formalnej, ale jest w pełni wykonalna i bezpieczna przy zachowaniu odpowiednich standardów. Kluczem do sukcesu jest rzetelne przygotowanie dokumentacji, transparentność wobec kupującego oraz ścisła współpraca z instytucjami finansowymi i prawnymi obsługującymi transakcję. W obliczu rosnącej mobilności społeczeństwa i zmian na rynku pracy, transakcje tego typu będą stanowiły coraz większy odsetek obrotu nieruchomościami, co wymusza na uczestnikach rynku ciągłe podnoszenie kompetencji i świadomości prawnej. Właściciele zadłużonych nieruchomości nie są skazani na trwanie w nich do końca okresu kredytowania, a rynek oferuje skuteczne narzędzia pozwalające na odzyskanie płynności finansowej i zmianę miejsca zamieszkania, pod warunkiem świadomego i odpowiedzialnego zarządzania procesem sprzedaży. Zrozumienie mechanizmów rządzących hipoteką pozwala na przekształcenie potencjalnego problemu w standardową operację handlową, zakończoną sukcesem obu stron.